Labels immobiliers : outils de décarbonation ou pur marketing ?

Rares sont les projets immobiliers qui sortent de terre sans avoir obtenu un ou plusieurs labels et certifications. En matière d’environnement et de développement durable, c’est une véritable foire qui se tient depuis quelques années dans le domaine. Derrière l’intérêt marketing que ces labels représentent, contribuent-ils à décarboner l’immobilier ?

NF, HQE, BBC, BBCA, BREEAM, Biodivercity, WELL, LEED… La liste des labels et certifications basés sur le développement durable et la décarbonation ne cesse de s’allonger. En effet, la prise de conscience de l’urgence climatique a entraîné la multiplication de ces récompenses, basées sur des référentiels prenant en compte divers aspects de la construction et de l’utilisation des bâtiments (allant des matériaux utilisés à la qualité de l’air en passant par la consommation énergétique).

Un bâtiment labellisé se vendra mieux

Premier point : les certifications permettent d’attester que les constructions dépassent les exigences des réglementations en vigueur. Elles sont donc basées sur des thématiques assez larges. Par exemple, la certification française, NF HQE intègre 14 critères (parmi lesquels : énergie et électricité, matériaux et produits, gestion des déchets et des eaux usées ou encore gestion des nuisances et des bruits). Son pendant britannique, la certification BREEAM, évalue les performances environnementales des bâtiments en prenant en compte 10 critères (de la gestion de l’énergie à la valorisation des déchets en passant par la santé et le bien-être des occupants).

Les labels attestent de la qualité de la construction dans un domaine spécifique. Ainsi, le label BBCA (Bâtiment bas carbone) mesure l’empreinte carbone du bâtiment sur tout son cycle de vie. Le label Biodivercity, quant à lui, évalue les opérations prenant en compte la biodiversité.

Les labels et certifications permettent aux promoteurs et maîtres d’ouvrages d’afficher clairement que leurs bâtiments dépassent les normes en vigueur. Pour eux, ce sont donc des outils de marketing de premier plan. A l’heure où les usagers sont de plus en plus attentifs aux critères environnementaux, il est en effet idéal de pouvoir montrer une « preuve » d’un engagement en faveur du climat. Un bâtiment labellisé et/ou certifié a plus de chance de se vendre. Cette démarche est d’ailleurs devenue la norme, toutes les constructions neuves ayant obtenu une flopée de labels.

Si les labels et les certifications sont un outil marketing pour les acteurs de la construction, qui cherchent tous à être plus verts que leurs concurrents, cela contribue-t-il vraiment à décarboner le secteur ?

Un argument en béton pour les constructeurs

Pour rappel, le secteur du bâtiment, dans son ensemble, représente 23 % des émissions françaises de gaz à effet de serre (source : Ademe). En 2021, selon l’Insee, le bâtiment et la construction étaient le troisième poste émetteur de gaz à effet de serre en France. Le secteur doit donc agir pour renverser la tendance.

Sur ce point, l’engouement autour des labels est un atout pour la décarbonation. En voulant battre leurs concurrents et obtenir des labels et certifications, les promoteurs se sont inscrits dans la course à la durabilité.  Ils rivalisent d’innovations et de nouvelles techniques pour produire des bâtiments plus responsables.

La réussite devient alors, elle aussi, un outil marketing. Ainsi, Nexity, leader de la promotion bas carbone en France depuis 2018 (classement de l’association BBCA), ne cache pas sa fierté de garder « sa position de leader ». Dans un communiqué de presse, Véronique Bédague, présidente-directrice générale de Nexity explique : « Cette nouvelle reconnaissance BBCA pour la 5ème année consécutive, est une immense fierté pour Nexity et confirme sa position de leader de l’immobilier bas-carbone. Dans le contexte que nous connaissons, je reste convaincue que l’investissement dans l’innovation et les matériaux bas-carbone sont des clés essentielles pour continuer à accélérer dans la décarbonation de l’immobilier. »

Vinci, autre géant du secteur, n’est pas en reste. Le promoteur précise ainsi que « la performance environnementale de [ses] réalisations, tant en immobilier résidentiel qu’en immobilier d’entreprises, est une de nos priorités. Une très grande partie de nos opérations sont certifiées NF Habitat – NF Habitat HQE et/ou BBC. La plupart de nos opérations de bureaux ont fait l’objet d’une certification, HQE et/ou BREEAM et/ou LEED. Ces démarches nous permettent de garantir le confort et le bien-être des occupants et utilisateurs, mais aussi de valoriser le patrimoine de nos clients grâce à des logements plus performants et durables ».

Impossible pour un citoyen de s’y retrouver

Certaines voix s’élèvent pour critiquer cette nouvelle tendance qui semble désormais dicter les grandes lignes des projets immobiliers. A l’image de Rudy Ricciotti, célèbre architecte du Mucem (Musée des civilisations de l’Europe et de la Méditerranée à Marseille), qui considère que la certification HQE aurait pour conséquence une surconsommation de matériaux et une standardisation de l’architecture, le tout dans un manque totale de transparence. Effectivement, question transparence et lisibilité, les labels et certifications ont encore du chemin à faire. Aujourd’hui, ils sont si nombreux qu’il est (presque) impossible pour un citoyen lambda de s’y retrouver et de pouvoir véritablement comprendre ce que cela implique.

L’essentiel est d’impressionner le consommateur, très attentif à ce genre de récompenses, avec une armada de labels et certifications, obtenus à des niveaux « exceptionnel » ou « very good », visant à démontrer un engagement fort en faveur du développement durable.

S’il est évident que cette part marketing tient une place prépondérante sur le marché actuel, une chose est néanmoins certaine : les avancées en matière de décarbonation sont réelles. Et les labels et certifications n’y sont pas pour rien. En cherchant à faire labelliser et certifier leurs bâtiments, les acteurs de l’immobilier sont obligés de repenser la construction. Et, comme il faut aller toujours plus loin pour faire mieux que la concurrence, les innovations ne manquent pas.

En 2023, la trajectoire carbone de Nexity était de 20 % meilleure que la réglementation en vigueur pour son activité de promotion. De son côté, Vinci s’engage à réduire ses émissions de CO2 de 40% d’ici 2030, pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Les autres acteurs du secteur ne sont pas en reste : développement de la construction hors-site, utilisation de matériaux biosourcés, végétalisation de plus en plus importante… Si cette tendance se confirme, c’est une bonne nouvelle pour l’environnement.

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